8月20日，住建部、央行在京召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議指出，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資新規(guī)內(nèi)容或與此前傳聞差不多，參會(huì)的多為TOP20房企，尤其是負(fù)債率比較高的房企融資將受到監(jiān)控。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，房企會(huì)加緊促銷賣房回籠資金，以使企業(yè)經(jīng)營面保持平穩(wěn)。對(duì)中小房企或沒列入監(jiān)控和試點(diǎn)的企業(yè)也將產(chǎn)生間接的威懾作用。融資新規(guī)也是對(duì)融資激進(jìn)型房企的警示，通過對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化管控，間接引導(dǎo)土地市場逐步回歸。

落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理制度

證券時(shí)報(bào)記者8月23日從住建部獲悉，8月20日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。

會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，此次會(huì)議是對(duì)此前7月24日國務(wù)院副總理韓正召開房地產(chǎn)座談會(huì)（簡稱“7.24房地產(chǎn)座談會(huì)”）精神的進(jìn)一步落實(shí)。“之前高級(jí)別會(huì)議后，有些城市調(diào)控升級(jí)是地方層面的落實(shí)，住建部和央行會(huì)同其他部門也要落實(shí)，這次是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層面的落實(shí)。”他說。

在“7.24房地產(chǎn)座談會(huì)”上，主要圍繞房地產(chǎn)長效機(jī)制提出了下一階段的重點(diǎn)工作，其中提出，“要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。”

此次會(huì)議提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，“形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”。“房企融資層面監(jiān)管是央行近期一直在推進(jìn)的，建立了資金監(jiān)管監(jiān)測體系。”楊紅旭說。

“除了提出實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度外，此次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。”楊紅旭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說，這也是對(duì)2018-2020年三大攻堅(jiān)戰(zhàn)中防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)中涉及的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的層層落實(shí)。

盡管此次會(huì)議并沒有披露資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則的框架內(nèi)容，但楊紅旭認(rèn)為，融資新規(guī)或與此前傳聞中的內(nèi)容差不多。

值得注意的是，在“資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”幾個(gè)字前面有個(gè)關(guān)鍵詞是“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)”，這意味著新規(guī)并不是整個(gè)行業(yè)“一刀切”的規(guī)則，而是針對(duì)行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)的。

證券時(shí)報(bào)記者從房企處了解到，此次參會(huì)的房企包括碧桂園、萬科、恒大等十余家大型房企，以TOP20房企為主。

談到融資監(jiān)管新規(guī)對(duì)行業(yè)、企業(yè)的影響，楊紅旭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，被監(jiān)管的企業(yè)主要是大企業(yè)，尤其上市公司，不分國企和民企，對(duì)他們的融資可能會(huì)形成約束，尤其是對(duì)負(fù)債率比較高的企業(yè)是利空。估計(jì)未來幾個(gè)月到年底，尤其是9、10月份可能會(huì)表現(xiàn)出來，有些企業(yè)會(huì)加緊促銷買房回籠資金，以使企業(yè)經(jīng)營面保持平穩(wěn)。對(duì)中小型企業(yè)或者沒列入監(jiān)控和試點(diǎn)的企業(yè)影響不大，但會(huì)起到間接的威懾作用。

間接引導(dǎo)土地市場逐步回歸

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資新規(guī)能夠倒逼企業(yè)理性投資，間接引導(dǎo)土地市場逐步回歸。

今年下半年，土地市場熱度不減。證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)公開報(bào)道梳理，僅7月29日一天，就有上海、南通、無錫、珠海、常州等多地成交地塊溢價(jià)率超過30%，其中，南通地塊更是鏖戰(zhàn)8小時(shí)競價(jià)482輪成交，溢價(jià)率超過60%。進(jìn)入8月以來，競價(jià)超百輪或高溢價(jià)率地塊頻現(xiàn)。

值得注意的是，上海近期土地市場成交火熱。8月7日，上海閔行區(qū)1宗住宅用地出讓，最終，被旭輝+融信聯(lián)合體以45.23億元競得，折合樓面價(jià)5.48萬元/平方米，溢價(jià)率40.6%；8月11日，上海市閔行區(qū)又1宗住宅用地出讓，最終經(jīng)過150余輪競價(jià)，被華發(fā)以64.35億元競得，折合樓面價(jià)40558元/平方米，溢價(jià)率46.4%；8月17日，上海嘉定1宗住宅用地出讓，最終經(jīng)過81輪競價(jià)，被融信以48億元拿下，樓面價(jià)38763元/平方米，溢價(jià)率35.5%；8月20日，上海市青浦區(qū)1住宅用地出讓，最終經(jīng)過170余輪競價(jià)，被遠(yuǎn)洋以22.6604萬元競得，折合樓面價(jià)38484元/平方米，溢價(jià)率34.6%。

此外，金華、佛山均現(xiàn)溢價(jià)率超50%成交地塊，徐州更有地塊溢價(jià)率超100%。其中，8月12日，碧桂園以23.1億元競得的金華市宅地，溢價(jià)率高達(dá)54%；8月19日，龍光以16.23億元競得的佛山地塊，溢價(jià)率高達(dá)55.7%；8月11日，徐州市一地塊經(jīng)過147輪競價(jià)，最終被南京安居以19.30億元競得，溢價(jià)率144%。

值得注意的是，8月18日，南京因前期土地市場高熱出臺(tái)了土拍新規(guī)，明確地價(jià)到了最高限價(jià)后將改搖號(hào)，并對(duì)房企競拍數(shù)量進(jìn)行了限制，還將競買保證金比例最高增至80%，熱點(diǎn)區(qū)域不低于50%。這也給其他熱點(diǎn)城市敲響了警鐘。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月南京土地出讓金高達(dá)478.3億元，同比增長71.03%，樓面價(jià)達(dá)到10308元/平方米，同比增長54.28%。截至8月20日，今年南京土地出讓金已達(dá)到1288億元，整體溢價(jià)率為12.01%。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，7月份超百輪競拍地塊有48宗，其中，長三角城市超百輪競拍地塊合計(jì)39宗，占據(jù)全國的81%，依然是房企競爭優(yōu)質(zhì)地塊的主戰(zhàn)場，熱度最高的寧波就有9宗，占比約為19%。另外，嘉興一宗地塊競價(jià)輪次高達(dá)347輪。

易居企業(yè)集團(tuán) CEO 丁祖昱認(rèn)為，需要警惕的是，當(dāng)前熱點(diǎn)板塊地價(jià)已漲至高位，盈利空間已非常小，房企在競拍時(shí)要理性拿地，注意控制拿地成本，避免后期利潤空間不足的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于地價(jià)過快上漲的熱點(diǎn)城市，未來不排除出臺(tái)相應(yīng)針對(duì)性政策的可能性，預(yù)計(jì)在“房住不炒”基調(diào)下，后續(xù)土地市場過熱城市供地節(jié)奏和數(shù)量或?qū)⒄{(diào)整，市場也將轉(zhuǎn)向平穩(wěn)。

中指研究院認(rèn)為，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管趨緊，為了避免房地產(chǎn)企業(yè)密集、高息進(jìn)行融資，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)大面積的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門開始考慮區(qū)別管控房企有息負(fù)債增長情況，監(jiān)管更加精細(xì)化。融資監(jiān)管制度能夠強(qiáng)化行業(yè)中杠桿水平不高、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢，改變行業(yè)的長遠(yuǎn)預(yù)期，更有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。這也是對(duì)融資激進(jìn)型房企的警示，同時(shí)，通過對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化管控，間接引導(dǎo)土地市場逐步回歸，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。