核心要聞：
 
 港交所上市內(nèi)地物業(yè)企業(yè)披露了2020年上半年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。盡管有疫情的影響，物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)普遍較好，業(yè)績(jī)來(lái)看，多家企業(yè)增速甚至超過50%，多家中期營(yíng)收增長(zhǎng)超五成。
 
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港交所上市內(nèi)地物業(yè)企業(yè)近期陸續(xù)披露了2020年上半年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。盡管有疫情的影響，物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)普遍較好，多家錄得營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)50%以上的增長(zhǎng)。

　　業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)很大程度上受益于在管面積的增加。其中，收并購(gòu)正成為物業(yè)企業(yè)增加在管面積的重要方式。

　　此外，由于物業(yè)企業(yè)能夠享受遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的估值水平且能獨(dú)立融資，房企分拆物業(yè)板塊進(jìn)行獨(dú)立上市的趨勢(shì)仍在延續(xù)。中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)分別在2020年7月末和8月初公告可能分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)并獨(dú)立進(jìn)行上市。

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年截至8月27日，正式披露中期業(yè)績(jī)公告的港交所上市內(nèi)地物業(yè)企業(yè)已超過15家，包括新城悅服務(wù)、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等。

　　從具體業(yè)績(jī)來(lái)看，除了彩生活，所有企業(yè)上半年?duì)I收均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，多家企業(yè)增速甚至超過50%；歸母凈利潤(rùn)方面，所有企業(yè)均錄得正增長(zhǎng)。

　　圖1：部分物業(yè)企業(yè)2020年中期營(yíng)收、利潤(rùn)增速

　　永升生活服務(wù)2020年1-6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.45億元，同比增長(zhǎng)90.0%，在所有已披露中期業(yè)績(jī)公告的港交所上市內(nèi)地物業(yè)企業(yè)中增速最快。期間，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.71億元，同比增長(zhǎng)89.1%，與營(yíng)收增速較為接近。報(bào)告期內(nèi)，公司毛利率同比上升1個(gè)百分點(diǎn)至30.7%。截至2020年6月末，永升生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的合約建筑面積約為142.8百萬(wàn)平方米。

　　此外，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)、時(shí)代鄰里、正榮服務(wù)的營(yíng)收增速也超過50%。

　　彩生活則是其中唯一實(shí)現(xiàn)營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)的物業(yè)企業(yè)。公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收17.79億元，同比減少約1.8%。仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，公司營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)主要是受到增值服務(wù)、工程服務(wù)這兩塊業(yè)務(wù)營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)的拖累。

　　物業(yè)企業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)主要通過增加在管面積的途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，增加在管面積通過三種方式：承接大股東的管理面積、拓展第三方業(yè)務(wù)以及收并購(gòu)。由于上市物業(yè)企業(yè)擁有資本方面的優(yōu)勢(shì)，收并購(gòu)正成為這些企業(yè)擴(kuò)大管理規(guī)模的普遍選擇。

　　以披露中期業(yè)績(jī)公告的部分物業(yè)企業(yè)為例，雅生活服務(wù)報(bào)告期內(nèi)完成目前業(yè)內(nèi)最大的收并購(gòu)的整合，收購(gòu)中民未來(lái)物業(yè)服務(wù)有限公司及其附屬公司60%的股權(quán)。

　　時(shí)代鄰里2020年上半年成功收購(gòu)了廣州浩晴物業(yè)管理有限公司和廣州耀城物業(yè)管理有限公司。此外，公司還簽訂協(xié)議收購(gòu)上海科箭物業(yè)服務(wù)有限公司51%的股權(quán)，進(jìn)入工業(yè)物流地產(chǎn)物業(yè)管理領(lǐng)域。

　　新城悅服務(wù)于2020年5月完成對(duì)成都誠(chéng)悅時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司的并購(gòu)，從而進(jìn)入辦公樓領(lǐng)域。奧園健康則在2020年上半年就收購(gòu)樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司及寧波宏建物業(yè)服務(wù)有限公司達(dá)成協(xié)議。

　　受益于較好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，港交所上市內(nèi)地物業(yè)企業(yè)今年以來(lái)股價(jià)普遍表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。其中，截至2020年8月27日，時(shí)代鄰里、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)等企業(yè)的股價(jià)均已翻倍。同時(shí)，由于物業(yè)公司普遍享受較高的估值，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇將物業(yè)板塊分拆進(jìn)行獨(dú)立上市。

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有包括興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街(行情000402,診股)物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、正榮服務(wù)在內(nèi)的多家物業(yè)企業(yè)登陸港交所。

　　此外，多家頭部物業(yè)企業(yè)正排隊(duì)申請(qǐng)上市。2020年6月29日，世茂集團(tuán)公告建議分拆世茂服務(wù)控股有限公司于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。招股書顯示，截至2019年底，世茂物業(yè)的總在管建筑面積為68.2百萬(wàn)平方米。公司2019年產(chǎn)生收入24.89億元、利潤(rùn)3.85億元。

　　中國(guó)恒大7月31日公告，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)可能分拆及獨(dú)立上市。8月13日，公司進(jìn)一步公告稱物業(yè)管理業(yè)務(wù)擬235億港元引入戰(zhàn)略投資者，買方將合計(jì)持股28.061%。由此測(cè)算，恒大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的估值已經(jīng)超過800億港元。

　　融創(chuàng)中國(guó)8月6日公告，建議分拆融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。招股書顯示，截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)在中國(guó)管理635處物業(yè)，，在管總建筑面積達(dá)100.6百萬(wàn)平方米。

　　8月26日，華潤(rùn)置地公告其物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)可能分拆及獨(dú)立上市。