核心要聞：    
 
 全國70城新房價(jià)格上漲城市數(shù)量得到控制，下跌城市數(shù)量有所增加；二線城市房價(jià)漲幅得到抑制，二手房價(jià)格環(huán)比漲幅回落，全國一、二、三線城市新房價(jià)格、一、三線城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅均有擴(kuò)大。
 
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8月全國70城房價(jià)數(shù)據(jù)出爐。

從數(shù)據(jù)分析來看，在多地樓市調(diào)控密集加碼的背景下，全國70城新房價(jià)格上漲城市數(shù)量得到控制，下跌城市數(shù)量有所增加；二線城市房價(jià)漲幅得到抑制，二手房價(jià)格環(huán)比漲幅回落。不過，除二線城市二手房價(jià)外，全國一、二、三線城市新房價(jià)格、一、三線城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅均有擴(kuò)大。

值得注意的是，8月，新房價(jià)格環(huán)比漲幅全國第一的是惠州，二手房價(jià)環(huán)比漲幅第一的是廣州，這兩個(gè)城市均位于粵港澳大灣區(qū)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多地密集加碼調(diào)控對于市場的影響并沒有出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，“金九銀十”房價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢依然持續(xù)，但后期越來越多的城市加碼調(diào)控有望讓市場趨于平穩(wěn)。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，傳統(tǒng)的“金九銀十”階段各地新房的供應(yīng)規(guī)模比較大，降價(jià)促銷將是主旋律，后續(xù)二手房市場也有望保持價(jià)格穩(wěn)定。

二線城市二手房價(jià)漲幅回落

國家統(tǒng)計(jì)局9月14日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，新房價(jià)格上漲城市有59個(gè)，與上月持平；下跌城市有9個(gè)，比上月增加3個(gè)。二手房價(jià)格上漲城市有47個(gè)，比上月增加2個(gè)；下跌城市有18個(gè)，比上月減少2個(gè)。

從房價(jià)漲幅看，除二線城市二手房價(jià)漲幅回落外，其他城市房價(jià)漲幅均有擴(kuò)大。

初步測算，4個(gè)一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手房價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

31個(gè)二線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

35個(gè)三線城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，新房價(jià)格上漲城市數(shù)量在連續(xù)4月增加后，7月開始減少，8月持平，而下跌城市數(shù)量有所增加，表明在當(dāng)前調(diào)控收緊的市場環(huán)境下有更多城市加入降價(jià)隊(duì)伍中。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，8月份，一、二、三線城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.5%和0.6%，一線和三線城市的漲幅略有擴(kuò)大，而二線城市則比較平穩(wěn)。“這說明本輪調(diào)控的重心在二線城市，總體上政策收緊帶來房價(jià)的降溫。”嚴(yán)躍進(jìn)說，尤其是各地對于房地產(chǎn)交易秩序的管控趨嚴(yán)，使得市場預(yù)期更加穩(wěn)定，房價(jià)走勢也會(huì)更加平穩(wěn)，二線城市的二手房價(jià)漲幅有所回落。

對于8月房價(jià)漲幅整體擴(kuò)大，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分城市房價(jià)漲幅依然較大，尤其是市場交易不錯(cuò)、處于復(fù)蘇和升溫期的城市，房價(jià)數(shù)據(jù)會(huì)有所反彈。同時(shí)，8月新房價(jià)格漲幅全面擴(kuò)大有結(jié)構(gòu)性因素，各地今年的樓盤普遍受預(yù)售證的影響，部分高端項(xiàng)目入市，客觀上會(huì)帶動(dòng)所在城市的成交均價(jià)上升。

不過，貝殼研究院首席分析師許小樂則認(rèn)為，從貝殼研究院數(shù)據(jù)看，8月全國重點(diǎn)城市二手房市場實(shí)際成交量環(huán)比下降約7%，需求在3-5月持續(xù)釋放后，在6-8月進(jìn)入平臺(tái)期，房價(jià)不具備大幅上漲的動(dòng)力，漲幅溫和。8月房價(jià)環(huán)比漲幅的微幅擴(kuò)大系正常波動(dòng)。

粵港澳大灣區(qū)成漲價(jià)龍頭

盡管在多地密集調(diào)控加碼影響下，二線城市房價(jià)漲幅得到控制，但是大部分城市房價(jià)漲幅依然有所擴(kuò)大，特別是一線城市新房、二手房價(jià)格漲幅均有擴(kuò)大。

從新房價(jià)格環(huán)比漲幅居前的城市看，8月，惠州漲幅1.9%，位居全國第一；銀川漲幅1.8%，位居第二；錦州漲幅1.4%，位居第三；唐山、溫州漲幅1.3%，位居第四；濟(jì)寧漲幅1.2%，位居第五。

從二手房價(jià)環(huán)比漲幅居前的城市看，8月，廣州漲幅1.7%，位居第一；成都、金華漲幅1.2%，位居第二；深圳、唐山漲幅1.1%，位居第三；海口、銀川、無錫、溫州、濟(jì)寧漲幅1%，位居第四；寧波、西安、西寧、惠州、揚(yáng)州漲幅0.9%，位居第五。

值得注意的是，在8月漲幅位居全國前五的城市中，惠州、廣州、深圳等均位于粵港澳大灣區(qū)。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這些城市房價(jià)明顯上漲的核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對較好，投資屬性相對較高，而各地落地的調(diào)控政策執(zhí)行力度還未抑制住市場升溫。其中，深圳7月調(diào)控升級后，部分需求轉(zhuǎn)移到了惠州、廣州等城市，導(dǎo)致了這些城市房價(jià)在投資需求拉動(dòng)下出現(xiàn)了快速上行。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，惠州新房價(jià)格環(huán)比漲幅全國第一，或和深圳調(diào)控加碼有關(guān)系。隨著深圳房價(jià)的高企和調(diào)控的升級，不排除有部分購房需求進(jìn)入到惠州市場。尤其是惠州本身的房價(jià)相對便宜，所以深圳購房需求外溢后，自然會(huì)帶動(dòng)惠州的房價(jià)上漲。

而對于廣州二手房價(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月全國第一，許小樂認(rèn)為，今年廣州二手房市場需求韌性較強(qiáng)，市場預(yù)期走高，進(jìn)而導(dǎo)致近兩月價(jià)格表現(xiàn)較為突出。前8月全市二手住宅成交量超過去年同期，且同比增長5%，增速超過北京及上海。今年廣州二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比呈現(xiàn)持續(xù)走高態(tài)勢，8月達(dá)到24%。而廣州二手房市場需求的強(qiáng)韌性主要是去年下半年以來二手房均價(jià)的持續(xù)走低，需求入市門檻降低所致，同時(shí)7月以來深圳調(diào)控政策加碼也有一定的需求溢出。

此外，新房價(jià)格同比漲幅位居前五的城市分別為銀川（17.6%）、唐山 （15.4%）、西寧（13.4%）、徐州（11.6%）、錦州 （11.5%）。其中，銀川同比漲幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月全國第一。二手房價(jià)格同比漲幅位居前五的城市分別為深圳（15.9%）、唐山（14.6%）、西寧（9.5%）、沈陽（9.4%）、無錫（9.2%）。其中，深圳在連續(xù)3個(gè)月同比漲幅全國第二后，8月漲幅升至全國第一。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，銀川的房價(jià)上漲力度最大，其依然需要積極進(jìn)行管控。近期全國很多城市參加了中央和住建部的房地產(chǎn)座談會(huì)，銀川也在其中。不排除此類城市后續(xù)也會(huì)出臺(tái)管控政策，以穩(wěn)定房價(jià)和市場預(yù)期。

“金九銀十”房價(jià)繼續(xù)上漲？

隨著傳統(tǒng)“金九銀十”月份的到來，未來房價(jià)走勢備受關(guān)注。

張大偉指出，在二季度樓市基本全面恢復(fù)后，到三季度7、8月大部分區(qū)域樓市成交出現(xiàn)了同比上漲。特別是深圳、東莞、寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇，而最值得關(guān)注的武漢市場也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。隨著市場的升溫，維持市場穩(wěn)定的政策取向從7月開始明顯轉(zhuǎn)向，8月出現(xiàn)了多城市政策收緊，持續(xù)到9月份，抑制市場過熱成為調(diào)控政策的新特征。

不過，張大偉認(rèn)為，樓市調(diào)控政策基本以“穩(wěn)”樓市為主，部分城市雖然出現(xiàn)了刺激市場的政策被收回，但對于市場的影響并沒有出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，“金九銀十”房價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢依然持續(xù)，但越來越多的城市加碼調(diào)控有望讓市場趨于平穩(wěn)。

許小樂也認(rèn)為，下半年以來，全國已有約10個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控，政策從供需兩端同時(shí)發(fā)力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，在抑制投資性需求的同時(shí)也注重保護(hù)合理自住需求的釋放。未來短期內(nèi)，房價(jià)上漲較快的城市不排除會(huì)出臺(tái)調(diào)控加碼政策。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入到了傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，各地新房的供應(yīng)規(guī)模比較大，降價(jià)促銷將是主旋律，后續(xù)二手房市場也有望保持價(jià)格穩(wěn)定。