降價(jià)、零首付、首付分期、送車位、送車……嚴(yán)良掰著手指頭數(shù)了會(huì)，而后反問(wèn)道：“還能用什么招數(shù)激活鄭州樓市？”

　　作為鄭州近郊南龍湖某項(xiàng)目銷售總監(jiān)，他負(fù)責(zé)的樓盤擁有近30名銷售，雖然樓盤均價(jià)降了近千元，但整個(gè)9月僅賣出20套房子，“工作日的時(shí)候，售樓處?kù)o悄悄的，連電話都很少響起來(lái)。”

　　當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，鄭州整體樓市價(jià)格已經(jīng)跌回四年前，龐大庫(kù)存壓力之下，從業(yè)者都在盼暖春來(lái)。

　　“不帶頭降價(jià)”背后

　　一場(chǎng)閉門會(huì)透露的“不帶頭降價(jià)”信息，無(wú)意間揭開了鄭州樓市真容。

　　9月17日，河南房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)閉門會(huì)在鄭召開。這次會(huì)議規(guī)格頗高，參會(huì)的50多家開發(fā)商代表幾乎均為公司核心層，包括建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森、正商董事長(zhǎng)張敬國(guó)等本土房企領(lǐng)軍人，以及碧桂園、萬(wàn)科等外來(lái)房企的城市總。

　　克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，與會(huì)企業(yè)2019年銷售額占到河南省的56.4%。其中，建業(yè)、正商兩家房企的銷售額總和占比16.9%。對(duì)外披露的會(huì)議紀(jì)要顯示，“大家觀點(diǎn)普遍一致，降價(jià)促銷對(duì)整個(gè)行業(yè)弊大于利。胡葆森、張敬國(guó)都在會(huì)上表示，不帶頭降價(jià)。”

　　這一舉動(dòng)引發(fā)關(guān)于房企組成不降價(jià)聯(lián)盟，操控房?jī)r(jià)之嫌的爭(zhēng)議。

　　商會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)作者稱，閉門會(huì)是商會(huì)多年來(lái)例行的中秋聯(lián)誼會(huì)，并無(wú)專門討論降價(jià)的議題，參會(huì)企業(yè)發(fā)言中只是提到了降價(jià)對(duì)市場(chǎng)的影響，會(huì)議的初衷是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，商會(huì)作為行業(yè)組織，并無(wú)權(quán)利干預(yù)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)行為，所謂“不降價(jià)聯(lián)盟”，也是子虛烏有。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步澄清道，閉門會(huì)傳遞的內(nèi)容被外界誤解，“我們不希望此舉將開發(fā)商和消費(fèi)者擺到對(duì)立面上。此次確系編排人員覺悟不高，我們看到輿情后，已向河南省相關(guān)主管部門匯報(bào)過(guò)有關(guān)情況。”

　　一位當(dāng)?shù)胤科笾槿耸繉?duì)作者回憶，“閉門會(huì)上，有開封市本土開發(fā)商抱怨，‘某龍頭房企7折賣房，一個(gè)月賣了400多套房子，其他小開發(fā)商都賣不出去，往后沒(méi)有活路了。’順著這個(gè)議題，作為本土帶頭大哥的建業(yè)和正商開始表態(tài)不帶頭降價(jià)。”

　　一位開發(fā)商高管說(shuō)，“此次閉門會(huì)的市場(chǎng)背景，2019年鄭州樓市下行，降價(jià)還只是四環(huán)外區(qū)域的局部情況。今年開始，降價(jià)已呈燎原之勢(shì)，覆蓋到鄭州所有區(qū)域，7月份之后市場(chǎng)愈發(fā)困難。”

　　他判斷，鄭州市場(chǎng)的整體房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到2016年10月份的水平，“除北龍湖豪宅區(qū)域之外，其他區(qū)域樓盤售價(jià)甚至夠不著房管局的整體備案價(jià)。”

　　“零首付”重出江湖

　　位于鄭州南四環(huán)外的南龍湖區(qū)域，樓盤均價(jià)普遍不足萬(wàn)元，主要承接城市剛需客戶，購(gòu)房門檻很低，乃開發(fā)商必爭(zhēng)之地。這里的價(jià)格戰(zhàn)最為慘烈。

　　“南龍湖在售項(xiàng)目多達(dá)31個(gè)，大小開發(fā)商都有，零首付、首付分期比比皆是。”一位南龍湖區(qū)域的銷售負(fù)責(zé)人告訴作者，區(qū)域均價(jià)從8000-9000元普遍下跌千元不等。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“零首付”又稱“高評(píng)高貸”，開發(fā)商利用自身售價(jià)與政府備案價(jià)的價(jià)差，將房子總價(jià)評(píng)高，從銀行貸出全部房款，購(gòu)房者幾乎不用首付即可買房，這背后其實(shí)是將三成首付款均攤到按揭月供之中。舉例來(lái)說(shuō)，一套100平方米的房子，總價(jià)70萬(wàn)元，均價(jià)7000元/平米。若按照9000元的備案價(jià)貸款，可從銀行貸出90萬(wàn)元，如此操作之后，原本20萬(wàn)元的首付款便無(wú)需繳納。

　　“這種違規(guī)銷售是在割韭菜根，導(dǎo)致買房完全沒(méi)有門檻，風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給客戶和銀行。凡是敢做零首付的開發(fā)商都極度缺錢，因?yàn)檫@種做法對(duì)品牌傷害很大，開發(fā)商為保證利潤(rùn)率，不可避免地減配房屋質(zhì)量。”上述銷售負(fù)責(zé)人透露。

　　這其中，尤以本土房企浩創(chuàng)集團(tuán)的操作最為知名，旗下多個(gè)南龍湖項(xiàng)目采用零首付、首付分期等手段售房。對(duì)此，浩創(chuàng)并未回復(fù)作者的問(wèn)詢。克而瑞統(tǒng)計(jì)，該房企2019年銷售額為128億元，排名全國(guó)房企第124位。其2020年銷售目標(biāo)為150億元。

　　市場(chǎng)寒冬季，客戶擁有最大的話語(yǔ)權(quán)。作者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，為了促成交易，渠道經(jīng)紀(jì)人拿到開發(fā)商傭金返點(diǎn)后，還可能拿出部分傭金返還客戶，再疊加零首付政策，客戶在還按揭月供之前，甚至能提前賺點(diǎn)錢。

　　“打廣告幾乎沒(méi)有任何效果，我們樓盤之前花了50多萬(wàn)推廣費(fèi)用，一點(diǎn)動(dòng)靜都沒(méi)有。”南龍湖某項(xiàng)目銷售總監(jiān)嚴(yán)良對(duì)作者表示，今年以來(lái)，片區(qū)熱賣項(xiàng)目一個(gè)月最多賣出150多套，最近兩個(gè)月普遍下降到五六十套左右。

　　即使降價(jià)、零首付、首付分期等手段都用上，南龍湖區(qū)域的房子依舊不好賣，多數(shù)項(xiàng)目客戶只能依賴貝殼、易居、58等渠道分銷商引流，一套房子的傭金普遍在3-4萬(wàn)元之間。

　　一位鄭州渠道方人士告訴作者，某TOP20房企住宅項(xiàng)目的高層和洋房均價(jià)低至7000元左右，最近兩個(gè)月成交量只有二三十套，現(xiàn)在不僅首付分期3年，還大幅將渠道傭金提高至5萬(wàn)元，這么算來(lái)，傭金點(diǎn)位高達(dá)7%，“這幾乎是公寓項(xiàng)目才敢給的促銷政策，開發(fā)商完全沒(méi)有利潤(rùn)可言了。”

　　拍下南龍湖地王的龍湖、雅居樂(lè)、正商三家房企更為頭疼。

　　2018年1月，鄭州市場(chǎng)正值高點(diǎn)，這三家房企拿地的樓面價(jià)在6100元-7500元/平米之間，市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)是均價(jià)1.2萬(wàn)/平米以上。眼下，三個(gè)項(xiàng)目均價(jià)只有9000元/平米左右。

　　一位市場(chǎng)人士對(duì)作者表示，算上建安、資金成本，三個(gè)項(xiàng)目都在賠錢出貨，“按照現(xiàn)在售價(jià)，雅居樂(lè)賣完該項(xiàng)目后，預(yù)計(jì)虧損7億元。”

　　擊穿豪宅區(qū)底價(jià)

　　鄭州樓市中，豪宅云集的北龍湖片區(qū)價(jià)格也在蠢蠢欲動(dòng)。

　　“9月初從4.5萬(wàn)元的精裝均價(jià)，降到現(xiàn)在的毛坯均價(jià)3.3至3.6萬(wàn)元，同時(shí)綁定一個(gè)價(jià)值40萬(wàn)元的車位。”通過(guò)降價(jià)促銷，某北龍湖樓盤銷售對(duì)作者介紹，他所在的項(xiàng)目三天熱銷了4億元。

　　鄭州住建局官網(wǎng)卻顯示，該樓盤暫未取得預(yù)售證。多位市場(chǎng)人士對(duì)作者透露，該項(xiàng)目開發(fā)商資金緊張，樓盤也已抵押給銀行，無(wú)法辦理網(wǎng)簽，降價(jià)是為快速回款、解押土地，換取預(yù)售證。

　　北龍湖降價(jià)潮還在延續(xù)，鄭州碧源集團(tuán)某項(xiàng)目一舉擊穿了北龍湖的底價(jià)，均價(jià)下調(diào)近兩萬(wàn)元后，全款最低單價(jià)僅為2.6萬(wàn)元至2.8萬(wàn)元，另綁定價(jià)值40萬(wàn)元的車位。

　　公開信息顯示，該項(xiàng)目拿地時(shí)的樓面價(jià)達(dá)到2.4萬(wàn)元/平米。

　　熟悉北龍湖的市場(chǎng)人士對(duì)作者表示，佳田、碧源兩家本土小開發(fā)商大幅降價(jià)，很難代表整個(gè)片區(qū)市場(chǎng)情況，該區(qū)域定位頂豪階層，多數(shù)項(xiàng)目是為樹立房企品牌形象，而且，包括融創(chuàng)、永威等項(xiàng)目進(jìn)入尾盤期，并無(wú)太多可售貨值，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但不排除更多中小開發(fā)商在資金壓力下降價(jià)出貨。

　　“現(xiàn)在最大的矛盾是，老板銷售預(yù)期和營(yíng)銷總想法存在沖突，營(yíng)銷總想要降價(jià)，但老板不一定同意。”一位房企項(xiàng)目營(yíng)銷總對(duì)作者表示，建業(yè)、康橋等房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人此前都有調(diào)整，項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)換得更加頻繁，“但現(xiàn)在普遍賣得都差，換到哪里都是坑。”

　　以價(jià)換量的策略難以奏效，開發(fā)商的資金鏈開始急劇緊張。本土開發(fā)商名門地產(chǎn)的多位員工告訴作者，公司已經(jīng)長(zhǎng)期拖欠員工工資，旗下多個(gè)項(xiàng)目處于停工或半停工狀態(tài)。

　　隨著上市房企年底的財(cái)務(wù)考核期來(lái)臨，降價(jià)仍將繼續(xù)，但無(wú)奈鄭州庫(kù)存量過(guò)大。按照行業(yè)商品房庫(kù)存消化周期計(jì)算，超過(guò)12月即為不健康狀態(tài)。

　　貝殼研究院市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截止8月底，大鄭州范圍內(nèi)12個(gè)區(qū)域中，僅有高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)及中牟三地住宅庫(kù)存進(jìn)入健康周期。此外，南龍湖所在的新鄭片區(qū)，住宅庫(kù)存量最高，達(dá)到274萬(wàn)平方米，主城區(qū)中原區(qū)也達(dá)到175萬(wàn)平方米，按照過(guò)去12個(gè)月的銷售去化平均速度，這兩個(gè)區(qū)域的庫(kù)存出清周期分別高達(dá)26個(gè)月、16.2個(gè)月。

　　公寓項(xiàng)目庫(kù)存量更為嚴(yán)峻。截止8月，鄭州主城公寓庫(kù)存逐月增加至356萬(wàn)平方米，12個(gè)月均去化周期達(dá)到63.5個(gè)月。