當房價下跌 買房者虧錢/開發商虧錢…錢被誰賺了？
01
房價下跌
什么叫不撞南墻心不死？在本輪樓市調控中、堅定信仰“房價永遠漲”并于2017年入場的買房人估計最有發言權了。
2016年9月底，全國一盤棋開啟樓市調控，打壓瘋漲的房價、抑制大家“買房暴富”的投機心理，可在眼前房價翻倍的現實面前，已沒人再相信調控還能控制住房價：樓市周期調控了十幾年，房價還不是越調越漲？哪一次調控最后不是變成了空調？
人們想盡了各種辦法與調控周旋、唯恐自己錯過了“買房致富”的高鐵，假離婚、假結婚、房產代持、信用貸、抵押貸、接力按揭貸……如同一頭頭死不回頭的倔牛硬是往前沖。
如今這些人怎么樣了？看下圖：
這是最近一張流傳于網絡的環京房價圖，數據雖并不一定精準、但大的趨勢沒有問題…在這輪樓市調控當中，跌的最慘的就是環京，有的樓盤已不是攔腰斬，而是攔臀斬、攔脖斬了。
其實何止環京這種遠郊區域，在不少北方的中心城市，如天津、石家莊、甚至北京等城市的房價相對其最高點都出現了20%以上的跌幅。
再擴展開來，在本輪調控當中，絕大部分城市的房價都出現了一定幅度的下調…請杠精們不要再跟我反駁“深圳、東莞、寧波等城市的房價漲了啊”——請不要把特例當成普遍現象。
房價不漲就是跌。
哪怕房價穩定、甚至小幅上漲，只要漲幅不高于銀行利率，其實就是虧錢的——你總得有月供要還吧、總得有利息支出吧…如果把買房的錢拿去做無風險理財，哪怕只是銀行存款，這一虧一盈、一反一正間就是一筆不小的金額。
而從目前的態勢看，樓市調控根本就沒有放松的跡象，高層的決心之大超乎想象——起初不信的人也在慢慢相信。
房價趨穩、甚至部分城市的房價下跌或許就是趨勢。
02
多方共輸
曾經，我們迎接的是一個“房價上漲、多方共贏”的歡喜局面。
在房價曲線上升的過程中，買房人賺錢、地產商賺錢、地方政府也有源源不斷的豐盈收入。
早買房的人房產升值、財富膨脹，可以抵押融錢、可以賣房兌現，在提升生活品質的同時、一不小心就實現了財務自由。
地產商在扣除買地成本、建安成本、人員工資、應繳稅費后賺得盆滿缽滿，成就了一個高收入行業、成就了一批房地產首富們。
地方政府通過賣地實現了財政收入，再把這些收入投入到公園、道路、橋梁、醫院、學校等市政建設中，城市由此變得越來越安居。
可如果房價下跌，一切似乎都變了…由曾經的多方共贏變成了多方共輸、由皆大歡喜變成了怨聲載道。
買房人虧錢了，在資產縮水的同時很容易債務杠桿斷裂——要么房子賣不出去，要么能賣出去也不夠還欠款。
地產商虧錢了，房子不好賣或低價賣出后不夠支付工程款和各種融資（信托融資/銀行貸款/明股實債投資）成本。
地方政府的收入因樓市低迷而賣地減少…要知道有些城市的財政對地產的依賴度能超50%，而這直接會影響到市政支出、甚至地方公務員的工資。
多方共輸的局面并不是理論推演，而是在一定程度上已經近乎事實。
前段時間，環京某些樓盤的業主竟集體以斷供相威脅要求地產“維持現有房價或原價退房”，某些大型房企因資金鏈危機致使旗下項目停工甚至有爛尾風險，某知名頭部房企甚至傳出“懇請省政府支持重組的情況說明報告”，部分地方政府若不是“六保”及特別國債支持、甚至公務員工資支付都困難……
一個疑問來了：在房價下跌中，買房人虧錢、開發商虧錢、地方政府虧錢，那誰賺錢了、錢去哪了？
03
錢去哪了？
每一次股市大跌，媒體都會宣傳市值蒸發掉多少億、多少億的，相信很多也會疑惑——蒸發的錢去哪了？
其實就是一個數字游戲。
再簡單一句話解釋就是：怎么漲上去的、就怎么跌下來，本來憑空膨脹了1萬億市值、如今又萎縮了1萬億市值，沒毛病！只是有些人在這個游戲中獲益、有些人在這個游戲中慘死。
樓價的漲跌、資產的起落、虧錢和賺錢，道理是一樣的。
誰賺了錢呢？
在2017年頂點賣掉房子的人，肯定是賺的最多的，相應的在那個頂點買入的人就是虧錢最多的。有些人持有房產到現在也并不一定就虧錢，這要看他買入的價格……2016年大漲之前買入的就沒虧錢，只是賺的錢回吐些罷了。
前兩年高價拿地的地產商，在當下低迷的市場中肯定是虧錢了。錢誰賺了？之前高價賣地的地方政府賺錢了。
當然，大型房企不在乎一城市、一項目、一時間的盈虧得失，而是全局考慮——如果能熬來樓市春天，之后賺的就會把今日虧的全都補回來…關鍵是得有現金流熬過去、活下來，否則就成了祭品。
地方政府因減少了賣地收入而捉襟見肘，那是因為以前花錢過度、大手大腳慣了，現在就是在為以前的超前支出而付出代價。也許并不是當下的土地賣賤了、收入少了，而是以前的土地賣貴了、收入過高了。
價格漲跌間，總能追根探底的尋找到接盤俠輸家和抄底、逃頂的贏家，財富就是在一個巨大的池子里（一個國家內部或整個全球內部）流轉移動、再配置。
這里面非常復雜，盈虧同源、正反兩面，我們看到的只是一個片面。
真正的共贏是什么？皆大歡喜的局面如何實現？
我們需要一個良性的閉環。
04
良性閉環
以前房價上漲能創造多方共贏，而今房價下跌卻引發多方同輸，背后的根源是什么？是市場需求、是所處的社會發展階段不同。
城鎮化初期，大量的農民進城帶來了大量的住房需求，房子供不應求，土地好賣、房子好賣。
地方政府有收入，投入基礎設施建設、提升城市價值；地產商有利潤，更有積極性建造更多、更好的房子；進城的農民或農民子弟住進了新房，而在快速城市化過程中又逮住了大量賺錢的機會，得以還月供清償買房的債務。
一個樓市的良性閉環就此建立。
而今，這種良性閉環正在斷裂，樓市調控只是加速了這一進程。
城市化后半期、人口老齡化、不愿生育帶來的少子化……造成的結果，就是普遍性的住房需求不足。
住房需求減少、地產商沒有利潤、地方政府收入銳減、沒有錢改善市政擴建新區……城市地段就此固化，社會階層就此凝固。一些房產供應過剩、經濟實力不濟、人口凈流出的城市，就會在房價下跌畫就拋物曲線中各方共輸。
房價上漲的根本原因是有需求，其次是百姓收入的提高…歸根結底是一個城市的實力：好的城市才會有好的房價，一時信貸刺激推高的房價都是沒有根基支持的泡沫…泡沫總得要破滅，或早或晚。
在樓市嚴調控下，仍有深圳、東莞、杭州等部分城市房價上漲，就是城市實力的體現、是大家對城市未來預期用腳在投票。
高位接盤的人就一定慘嗎？未必。
只要接盤者有賺錢能力，買房用來自住，月供還得起、債務結得清，就是在享受住房的美好體驗…這本身也是一種良性閉環。
房價漲不漲，看所在城市的經濟實力；買房虧不虧，看買房人的賺錢能力。
房價下跌不止，看似大家都虧錢，錢被誰賺了？
這本身就是一個紙面財富的數字游戲！
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