隨著“三道紅線”消息傳出，房企融資環(huán)境再度進(jìn)入收緊階段，“去杠桿、降負(fù)債”成為多數(shù)房企今年剩余時(shí)間的主要任務(wù)之一。具體來(lái)看，企業(yè)將分為“紅、橙、黃、綠”四檔，以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。如果三道紅線全部踩中，房企的有息負(fù)債就不能再增加；踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；踩中一條，增速不得超過(guò)10%；一條未中，不得超過(guò)15%。

　　新華財(cái)經(jīng)和面包財(cái)經(jīng)研究員以A股申萬(wàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為樣本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“樣本房企”），在剔除ST股、主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生變化以及數(shù)據(jù)不全的房企后，比較2020年上半年與2020年三季報(bào)時(shí)這些企業(yè)“三道紅線”達(dá)標(biāo)變化情況。研究顯示，樣本房企達(dá)標(biāo)情況明顯向好，綠色檔數(shù)量由29家增加至32家、紅色檔房企數(shù)量由22家減少至18家。

　　根據(jù)2019年銷(xiāo)售額，將樣本房企劃分為2000億元以上、1000-2000億元、500-1000億元、100-500億元和100億元以下共五個(gè)陣營(yíng)，根據(jù)2020年中報(bào)及2020年三季報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，僅100-500億元房企陣營(yíng)中達(dá)標(biāo)情況出現(xiàn)下滑。

　　經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，“三道紅線”中達(dá)標(biāo)難度最大的一條是“剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率”。截至2020年三季度末，各陣營(yíng)房企該指標(biāo)均出現(xiàn)上升，其樣本均值為105.19%，較上半年末上升34.68個(gè)百分點(diǎn)，僅有44家企業(yè)對(duì)此項(xiàng)要求達(dá)標(biāo)。

　　截至2020年三季度末，87家樣本房企中共有32家全部滿足“三道紅線”監(jiān)管指標(biāo)，占比約36.78%。此外，20家房企滿足兩道紅線要求、17家滿足一道紅線要求、18家全部踩線。

　　圖1：樣本房企截至2020年三季度末按顏色分類(lèi)踩線情況（紅色加粗表示踩線）

　　對(duì)比2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)，樣本房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)情況明顯向好，綠色檔數(shù)量由29家增加至32家。

　　圖2：2020年上半年和2020年三季度樣本房企踩線情況

　　其中，新成為綠色檔的房企共有5家，分別是招商蛇口(行情001979,診股)、華僑城A(行情000069,診股)、蘇州高新(行情600736,診股)、電子城(行情600658,診股)和津?yàn)I發(fā)展(行情000897,診股)。其中，招商蛇口、電子城、津?yàn)I發(fā)展均是現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)后從黃色檔升至綠色檔。以招商蛇口為例，公司2020年前三季度產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流102.45億元，同比增長(zhǎng)12.73%。2020年第三季度單季，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流132.36億元，同比大增337.54%。

　　另外，華僑城A、蘇州高新這2家房企在2020年第三季度實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)標(biāo)，從而由橙色檔直接上升至綠色檔。

　　但另一方面，大名城(行情600094,診股)、天?；?行情000965,診股)這2家企業(yè)由2020年上半年綠色檔降至2020年三季度黃色檔，原因均為現(xiàn)金短債比不再滿足大于1倍的要求。

　　另一個(gè)顯示樣本房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)情況在三季度好轉(zhuǎn)的指標(biāo)是紅色檔房企數(shù)量由22家減少至18家，包括藍(lán)光發(fā)展(行情600466,診股)、華發(fā)股份(行情600325,診股)等企業(yè)。藍(lán)光發(fā)展截至2020年上半年末的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為71.34%、105.63%、0.79倍。2020年三季度末，公司凈負(fù)債率降至97.64%。同時(shí)，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也減少至70.58%，已經(jīng)接近70%的監(jiān)管目標(biāo)。

　　根據(jù)企業(yè)2019年銷(xiāo)售額，將樣本房企劃分為2000億元以上、1000-2000億元、500-1000億元、100-500億元和100億元以下共五個(gè)陣營(yíng)。

　　截至2020年三季度末，2000億元以上陣營(yíng)中，綠色檔2家，較上半年末增加1家；黃色檔1家，較上半年末減少一家；橙色檔和紅色檔均為1家，與上半年末持平。

　　1000-2000億元陣營(yíng)中，黃色檔1家，較上半年末增加1家；紅色檔1家，較上半年末減少1家；綠色檔和橙色檔分別為0家和2家，與上半年末持平。

　　500-1000億元陣營(yíng)中，綠色檔和黃色檔較上半年末分別增加1家和2家；橙色檔減少3家；紅色檔與上半年末持平。

　　100-500億元陣營(yíng)中，綠色檔、黃色檔和紅色檔較上半年末分別減少1家、2家和1家，橙色檔較上半年增加4家。

　　100億元以下陣營(yíng)中，綠色檔和橙色檔較上半年末均增加2家；黃色檔和紅色檔較上半年末均較少2家。

　　圖3: 2020前三季度各陣營(yíng)踩線企業(yè)數(shù)量

　　圖4：2020年上半年各陣營(yíng)踩線企業(yè)數(shù)量

　　整體來(lái)看，除100-500億元房企陣營(yíng)中達(dá)標(biāo)情況出現(xiàn)下滑外，其他陣營(yíng)房企達(dá)標(biāo)情況均呈向好態(tài)勢(shì)。

　　截至2020年三季度末，凈負(fù)債率方面，各陣營(yíng)房企均呈現(xiàn)大幅度下降。該指標(biāo)樣本均值為70.11%，共有54家企業(yè)對(duì)此項(xiàng)要求達(dá)標(biāo)，占比超過(guò)半數(shù)。

　　圖5: 各陣營(yíng)房企平均凈負(fù)債率變化情況

　　“三道紅線”中達(dá)標(biāo)難度最大的一條是“剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率”。截至2020年三季度末，各陣營(yíng)房企該指標(biāo)的樣本均值均出現(xiàn)上升，其樣本均值較上半年末上升34.68個(gè)百分點(diǎn)至105.19%，僅有44家企業(yè)對(duì)此項(xiàng)要求達(dá)標(biāo)。其中1000-2000億元、500-1000億元和100-500億元陣營(yíng)房企該項(xiàng)指標(biāo)均值均超過(guò)100%。2000億元以上的頭部房企和100億元以下的小型房企該項(xiàng)指標(biāo)樣本均值在80%左右，超標(biāo)程度尚在可控范圍內(nèi)。

　　圖6：各陣營(yíng)房企平均剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率變化情況

　　圖7：各陣營(yíng)房企平均現(xiàn)金短債比變化情況

　　截至2020年三季度末，現(xiàn)金短債比方面，除1000-2000億元陣營(yíng)外其他陣營(yíng)樣本均值均達(dá)到該項(xiàng)指標(biāo)要求。值得注意的是，截至今年上半年末，所有陣營(yíng)房企樣本均值均符合該指標(biāo)要求。