最近，物業(yè)板塊出現(xiàn)了集體崩盤，估值從60,70倍直接砍到40倍，接近腰斬。主要還是一二季度的時候市場太樂觀了，認(rèn)為疫情不會影響物業(yè)公司的正常經(jīng)營，物業(yè)費還是會照常收取。

　　但是，物業(yè)公司2020上半年業(yè)績出來之后，突然發(fā)現(xiàn)給的預(yù)期太高了，疫情會影響竣工節(jié)奏，商品房的整體交付會往后面延遲，竣工面積增速不及預(yù)期直接導(dǎo)致了這波物業(yè)股的下跌。

　　同時三道紅線之后，竣工節(jié)奏大幅放緩，物業(yè)股的估值再次被打壓。那么現(xiàn)在為什么要看多物業(yè)股呢？因為近期竣工數(shù)據(jù)開始反彈，說明物業(yè)股的業(yè)績已經(jīng)見底了；二是物管行業(yè)的整個核心邏輯沒有變壞。

　　竣工數(shù)據(jù)又開始反轉(zhuǎn)了

　　房地產(chǎn)竣工面積增速在10月份見底之后，11月份開始轉(zhuǎn)正反彈。由于疫情原因推遲了整個竣工周期，包括剛出臺的三道紅線，要求房企降低杠桿率：1、剔除預(yù)收款之后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%；2、凈負(fù)債率不大于100%；3、現(xiàn)金短債比不小于1倍。

　　這個政策出來之后，地產(chǎn)商被迫降低杠桿，而且短期推盤銷售回款的動力更大，又間接性的推遲了竣工節(jié)奏。從下游相關(guān)性較大的幾家家居公司的業(yè)績和市場表現(xiàn)來看，竣工修復(fù)回暖的周期并沒有中止。

　　統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)，商品房的竣工面積累計增速從9月份的-11.6%收窄到了-9.2%，竣工周期再次出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇的跡象。

　　從竣工面積單月數(shù)值來看，增速反彈更為明顯，9月份單月增速是-17.7%，10月份出現(xiàn)轉(zhuǎn)正反彈到了5.9%。雖然年內(nèi)竣工面積增速波動比較大，尤其是一二季度疫情導(dǎo)致整體竣工節(jié)奏后移，預(yù)計四季度剩下的11,12月份的竣工增速還會繼續(xù)向上走。房企交付面積放緩，短暫性的影響了物業(yè)公司的業(yè)績增速，同時多數(shù)物業(yè)股的估值也逐漸回歸合理狀態(tài)。

　　當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場萬億的市場空間，格局相當(dāng)分散，主流的物業(yè)公司由于母公司的先天優(yōu)勢和自身的市場化能力，支撐起40倍的估值是沒問題的。而且這些公司的利潤增速近幾年也會穩(wěn)定在40%左右。

　　行業(yè)的確定性邏輯

　　物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展趨勢存在幾個必然性：越來越多的并購重組事件和集中度提升。去年除了雅生活服務(wù)以15.6億元的代價收購中民物業(yè)60%的股權(quán)，以不超過5億元的收購價收購新中民物業(yè)60%的股權(quán)以外；還有就是中航物業(yè)和招商物業(yè)合并，并改名為招商積余(行情001914,診股)，之后公司的股價也一直在創(chuàng)出新高。

　　行業(yè)的合并節(jié)奏還在加快，2020年4月29日，光大嘉寶(行情600622,診股)收購3家物業(yè)服務(wù)公司，合計23個項目，總代價7520萬元。4月30日，中海物業(yè)收購珠海航空綜合服務(wù)公司51%的股份；5月7日，新城悅服務(wù)以1.05億元的收購價收購了目標(biāo)業(yè)務(wù)公司61.5%的股權(quán)。還有時代鄰里和奧園健康這些規(guī)模小一些的物業(yè)公司，也在積極拓展外部資源。

　　通過外部收并購的方式可以直接提升公司的在管面積規(guī)模，做大了基本盤。所以只要有物業(yè)公司發(fā)布收購公告，市場就會推動公司股價進一步上漲。

　　其次就是行業(yè)集中度，房企傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)開始后勁不足，地產(chǎn)行業(yè)整體性進入存量博弈，頭部企業(yè)加速提升市場份額的階段。目前，房地產(chǎn)行業(yè)TOP5市占率是18%，TOP10市占率27%。

　　地產(chǎn)從本質(zhì)上講是物業(yè)公司的上游企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度的分散也更加導(dǎo)致了物管行業(yè)更加分散的格局，2018年TOP10市占率在10%左右。較低的市場集中度，也給了資本改善行業(yè)格局的空間，同時也給與了資本享受行業(yè)發(fā)展的紅利。

　　當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)正處于高速發(fā)展期，收并購的整合和集中度提升更多的是來自行業(yè)性的機會。而大型房企旗下的物業(yè)公司已經(jīng)有了先發(fā)優(yōu)勢，那些經(jīng)營管理效率低下的公司也會慢慢被甩開距離。

　　值得重點關(guān)注的幾家公司

　　之前大家都覺得港股物業(yè)公司是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的都想去買，早期階段也的確走出了一段轟轟烈烈的行情。現(xiàn)在物業(yè)板塊經(jīng)過整體回調(diào)之后，估值更加合理，反而是參與的機會更大了。

　　一、碧桂園服務(wù)

　　萬科物業(yè)還沒上市，碧桂園物業(yè)現(xiàn)在是港，A股里面絕對的行業(yè)龍頭。公司不僅背靠國內(nèi)排名第一的地產(chǎn)商碧桂園，而且業(yè)務(wù)從住宅類領(lǐng)域逐漸過渡到公共物業(yè)和城市環(huán)衛(wèi)服務(wù)等方面，慢慢走向多元化，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的周期性影響。當(dāng)前公司的合同管理面積高達7.46億平米，項目儲備充沛。

　　碧桂園物業(yè)的優(yōu)勢在于雖然不是國企，但也具有市場化的競爭能力。公司的毛利率超過40%，凈利潤率高達20%，比其他物業(yè)公司都高，這是它盈利能力強的表現(xiàn)。當(dāng)前公司估值40倍，對應(yīng)2020年利潤增速有45%，2021年凈利潤有40%，確定性比較高。

　　二、保利物業(yè)

　　保利物業(yè)國企背景的物業(yè)公司，住宅類物業(yè)和機構(gòu)類市場都有布局，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加全面化和全國化。疫情導(dǎo)致2020上半年公司業(yè)績增速放緩，凈利潤同比增長27.4%。但2019年公司業(yè)績保持高增長，營收59.7億元，同比增長41.1%；歸母凈利潤4.9億元，同比增長49.3%。

　　雖然整體性業(yè)績增速放緩，主要還是受到關(guān)聯(lián)方的竣工交付影響，但是公共物業(yè)的在管面積卻出現(xiàn)了60%的增長。公司的業(yè)績只是短暫性不及預(yù)期，2020年來看，估值只有35X PE，已經(jīng)回歸合理水平。

　　三、招商積余

　　公司最開始聚集機構(gòu)類物業(yè)領(lǐng)域，在2019年完成并購重組之后，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)逐漸走向多元化，同時涉足機構(gòu)類物業(yè)和住宅類物業(yè)。重組完成后，公司的規(guī)模優(yōu)勢，經(jīng)營管理能力得到逐步改善，業(yè)績提升明顯。

　　其實，公司在扣除非經(jīng)常性損益之后，利潤增速極其明顯；2019年扣非凈利潤2.9億元，同比增長293%；2020年上半年扣非凈利潤1.7億元，同比增長115%；改善幅度明顯好于市場預(yù)期。當(dāng)前靜態(tài)估值41X PE，不算高估。