2020年，突如其來(lái)的新冠疫情影響疊加錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)，世界正經(jīng)歷著百年未有之大變局，資本市場(chǎng)風(fēng)云變幻莫測(cè)。先有疫情沖擊，后有"三道紅線"，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

　　作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器與壓艙石，房地產(chǎn)行業(yè)在疫情后快速回暖彰顯韌性，表現(xiàn)超預(yù)期。目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已完全走出疫情影響，進(jìn)入正常運(yùn)行通道。2021年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，但房地產(chǎn)金融監(jiān)管不放松，在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將怎樣變化？

　　如今，外部因素疊加行業(yè)內(nèi)因，地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇、兩極分化愈加嚴(yán)重。地產(chǎn)頭部企業(yè)作為行業(yè)的中流砥柱，極具行業(yè)代表性。《投資者網(wǎng)》從企業(yè)規(guī)模、資金、存貨三大維度，力圖通過(guò)對(duì)2020年的盤點(diǎn)和研究，透視2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

　　頭部房企增長(zhǎng)強(qiáng)勁 規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)壓力提升

　　2020年，疫情沖擊著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，各地樓市調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，融資環(huán)境不斷收緊，房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，中小房企"壓力山大"。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)信息顯示，2020年房企破產(chǎn)數(shù)量超470家。

　　嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍向上發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金17萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.6%。

　　強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者消弭，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)愈加凸顯。2020年中國(guó)龍頭房企表現(xiàn)強(qiáng)勁，在"房住不炒"的總基調(diào)下，繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2020 年房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，銷售額超千億的房企軍團(tuán)增至43家，行業(yè)集中度持續(xù)提升，其中合景泰富集團(tuán)、首開股份(行情600376,診股)等房企首次躋身千億房企陣營(yíng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年全年銷售額TOP50房企銷售業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)，各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門檻值均創(chuàng)了歷史新高。其中，TOP10房企門檻值為2780億元，同比增長(zhǎng)26%；TOP30房企門檻值為1306億元，同比增長(zhǎng)13%；TOP40房企門檻值破千億至1031億元，同比增長(zhǎng)12%。

　　具體來(lái)看，在TOP30房企中，中國(guó)恒大、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口(行情001979,診股)、中國(guó)金茂累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模的提升較為突出。此外，龍光集團(tuán)、佳兆業(yè)、金科集團(tuán)、濱江集團(tuán)(行情002244,診股)、榮盛發(fā)展(行情002146,診股)、華潤(rùn)置地、雅居樂(lè)等房企2020全年的業(yè)績(jī)同比增速也相對(duì)較高。

　　舉例來(lái)看，佳兆業(yè)堅(jiān)持深耕核心城市戰(zhàn)略不動(dòng)搖，2020年首進(jìn)貴陽(yáng)、寧波、無(wú)錫、奧東等地，獲取全國(guó)近50個(gè)優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目，為公司聚力發(fā)展提供動(dòng)能，在行業(yè)中品牌聲譽(yù)與行業(yè)地位沖向歷史新高，在資本市場(chǎng)其市值于2020年內(nèi)突破千億。

　　中國(guó)頭部房企在強(qiáng)勁增長(zhǎng)的同時(shí)，座次競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，但龍頭房企地位穩(wěn)固。碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展作為房地產(chǎn)企業(yè)TOP5地位穩(wěn)固。在TOP30房企中，9家房企的座次出現(xiàn)下降，5家房企的座次保持不變，其余16家房企的座次均出現(xiàn)上升，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷提升。

　　房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)集中度也在不斷上升。數(shù)據(jù)顯示，從銷售額來(lái)看，TOP10房企所占市場(chǎng)份額超30%，TOP30房企集中度接近60%。在強(qiáng)者恒強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局下，頭部房企占據(jù)的市場(chǎng)份額將會(huì)越來(lái)越多，行業(yè)分化愈加明顯，行業(yè)格局將逐步固化，中小型房企的生存也將愈加困難。

　　房地產(chǎn)行業(yè)分化將是長(zhǎng)期趨勢(shì)，多元業(yè)務(wù)發(fā)展將大有可為。在房企規(guī)模賽道競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的情況下，分拆旗下物業(yè)管理公司上市成為房地產(chǎn)企業(yè)新的競(jìng)爭(zhēng)賽道。2020年，受疫情對(duì)人們居家環(huán)境管理影響等多重因素影響，物業(yè)企業(yè)扎堆上市成為潮流。截至2020年12月31日，年內(nèi)物企上市規(guī)模達(dá)到17家。數(shù)據(jù)顯示，截至目前上市物業(yè)企業(yè)達(dá)到40余家。

　　2020年多家房企分拆多家房企拆分物管板塊上市，備受資本市場(chǎng)認(rèn)可。新上市的物管企業(yè)中，市盈率超過(guò)母公司的企業(yè)屢見不鮮，板塊價(jià)值持續(xù)凸顯。申萬(wàn)宏源(行情000166,診股)研究看好地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)多元業(yè)務(wù)發(fā)展，認(rèn)為物業(yè)管理面積上行空間廣、集中度較低，大中型物管企業(yè)的增長(zhǎng)確定性強(qiáng)。而西南證券(行情600369,診股)在研報(bào)中表示，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)將是母公司支持力、市場(chǎng)化拓展力、增值服務(wù)延伸力及業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性多維度的綜合素質(zhì)對(duì)比。

　　頭部房企現(xiàn)金充裕 降杠桿持續(xù)推進(jìn)

　　2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一番"疫情"洗禮、業(yè)績(jī)探底后開始逐漸爬坡回升，呈現(xiàn)V字型發(fā)展態(tài)勢(shì)。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在謀求規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，也普遍面臨著"三道紅線"壓力下的降負(fù)債要求。

　　"三道紅線"主要對(duì)房企融資與現(xiàn)金方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行劃定。根據(jù)規(guī)定，"三道紅線"主要內(nèi)容為：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2.凈負(fù)債率大于100%；3.現(xiàn)金短債比小于1倍。

　　相應(yīng)地，房企根據(jù)越線情況分類定檔，進(jìn)行"四檔管理"。即："三道紅線"均超過(guò)的房企列為"紅檔"，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；超過(guò)"二道紅線"的房企列為"橙檔"，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；只超過(guò)"一道紅線"的房企列為"黃檔"，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；"三線"均未超過(guò)的房企列為"綠色檔"，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

　　根據(jù)標(biāo)普發(fā)布的報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)房企的總體債務(wù)增速已明顯放緩，2020年上半年同比增長(zhǎng)約3%，而2019年和2017年同比分別增長(zhǎng)16%和30%。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)房股2020年中報(bào)營(yíng)收TOP50房企中，僅有18家房企出現(xiàn)凈負(fù)債率大于100%。而杠桿率較低的房企，截至2020年6月末，凈負(fù)債率尚未超過(guò)50%，比如：龍光集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建業(yè)地產(chǎn)、萬(wàn)科A(行情000002,診股)、中國(guó)海外發(fā)展、新城控股(行情601155,診股)等企業(yè)。

　　伴隨著"三道紅線"等房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)也在進(jìn)行積極補(bǔ)充現(xiàn)金流。2020年上半年，由于第二季度中央和地方政策的逐漸顯效，購(gòu)房者置業(yè)情緒好轉(zhuǎn)，企業(yè)銷售回暖，營(yíng)收TOP50房企中有76%的營(yíng)收維持正增長(zhǎng)。此外，由于償債潮的到來(lái)以及疫情對(duì)銷售回款的影響，50家房地產(chǎn)企業(yè)的在手現(xiàn)金合計(jì)共有2.37萬(wàn)億，較2019年末增長(zhǎng)2.25%。

　　截至2020年6月末，現(xiàn)金超1000億的房企有5家，其中碧桂園以1887.79億元居首位，隨后分別為萬(wàn)科A（1881.40億元）、中國(guó)恒大（1407.47億元）、保利地產(chǎn)(行情600048,診股)（1255.52億元）、中國(guó)海外發(fā)展（1113.85億元）。

　　在營(yíng)收TOP50企業(yè)中，擁有現(xiàn)金金額在500億元-1000億元之間的企業(yè)有10家，比如融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、綠地控股(行情600606,診股)；現(xiàn)金金額在300億元-500億元之間的企業(yè)有15家；100億元-300億元之間的企業(yè)有18家，比如，中國(guó)金茂（170.60億元）、濱江集團(tuán)（164.17億元）、合生創(chuàng)展集團(tuán)（153.65億元）；僅有廣宇發(fā)展(行情000537,診股)的現(xiàn)金不足百億，為50.01億元。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約12132億元，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但同比增速僅為3%。錢是房企命脈，現(xiàn)金為王的當(dāng)下，"三道紅線"懸頂，釋放出來(lái)的融資收緊信號(hào)已成為行業(yè)共識(shí)。可能也是為了預(yù)防2021年后期融資收緊所帶來(lái)的融資困難，2021年開年，房企融資呈井噴的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月10日，已有近30家房企發(fā)行債券，境內(nèi)外累計(jì)發(fā)行規(guī)模約550億元。其中碧桂園一筆擬發(fā)行的5億美元票據(jù)，票面利率低至為2.7%。

　　但是從營(yíng)收TOP50的財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)來(lái)看，2020年上半年，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂、寶龍地產(chǎn)、融信中國(guó)、美的置業(yè)、禹洲集團(tuán)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)、中梁控股、綠城中國(guó)等13家房企的財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)數(shù)，這意味著公司銀行存款形成的利息收入高于相關(guān)費(fèi)用，說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，無(wú)需為債權(quán)籌資支付大額利息費(fèi)用。

　　數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)收TOP50中，財(cái)務(wù)費(fèi)用超過(guò)100億元的房企僅有一家，為中國(guó)恒大；財(cái)務(wù)費(fèi)用在10億元至60億元的房企有13家；財(cái)務(wù)費(fèi)用在0至10億元間的房企有23家，比如旭輝控股集團(tuán)（1.73億元）、中國(guó)奧園（1.55億元）、合景泰富集團(tuán)（1.39億元）正榮地產(chǎn)（0.27億元）。

　　存貨上升周轉(zhuǎn)率下降 存貨結(jié)構(gòu)失衡突顯

　　手有余糧，心中不慌。如果說(shuō)，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，那么，土地儲(chǔ)備就是房地產(chǎn)企業(yè)的立業(yè)之本。在以往的情況下，房地產(chǎn)高杠桿的背后是對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的謀求，而土地儲(chǔ)備則是房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的備用糧草。

　　"三道紅線"讓房地產(chǎn)企業(yè)帶上融資"緊箍咒"，從對(duì)"規(guī)模增長(zhǎng)"向"追求效益"發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　在公布土儲(chǔ)數(shù)據(jù)的房企中，面積超過(guò)億平方米的房企共有4家，分別為融創(chuàng)中國(guó)（2.48億平方米）、中國(guó)恒大（2.4億平方米）、萬(wàn)科（1.57億平方米）和新城控股（1.37億平方米）。此外，土地儲(chǔ)備在1000萬(wàn)至1億平方米的房企有39家。

　　值得一提的是，碧桂園作為房地產(chǎn)前三強(qiáng)，并未披露相應(yīng)的土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)。但從可售貨值中可窺見規(guī)模一二。截至2020年6月末，碧桂園的總土地儲(chǔ)備權(quán)益可售資源達(dá)2.34萬(wàn)億元，在行業(yè)中并不低。

　　在土地市場(chǎng)上，價(jià)值高地是房企爭(zhēng)奪熱點(diǎn)。在疫情、調(diào)控政策等多重不確定因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)深耕核心都市圈更能享受紅利。目前，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)布局長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海等熱門經(jīng)濟(jì)區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊成為搶手的"香餑餑"。

　　舉例來(lái)看，截至2020年6月末，時(shí)代中國(guó)整體土地儲(chǔ)備主要分布在國(guó)內(nèi)一二線城市及大灣區(qū)，其中位于大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占比近90%。融信中國(guó)80%的土地儲(chǔ)備位于一二線城市的黃金地段。正榮地產(chǎn)76%的土儲(chǔ)位于一二線城市或具有高增長(zhǎng)潛力的地區(qū)。佳兆業(yè)的土地儲(chǔ)備總貨值約為5800億元，其中大灣區(qū)貨值占比為52.2%。

　　從存貨情況來(lái)看，在營(yíng)收TOP50房企中，2020年6月末較2019年末，存貨出現(xiàn)下降的企業(yè)僅有8家企業(yè)，分別是華夏幸福(行情600340,診股)、綠地控股、龍光集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、合景泰富集團(tuán)、新力控股集團(tuán)、德信中國(guó)。而其他42家房企的存貨均出現(xiàn)增長(zhǎng)，2020年上半年存貨增長(zhǎng)區(qū)間在10億元至1300億元不等。其中存貨增長(zhǎng)最多的5家房企分別是碧桂園、中國(guó)恒大、保利地產(chǎn)、中國(guó)金茂、世茂集團(tuán)，分別較2019年末增長(zhǎng)了1234.33億元、643.48億元、508.44 億元、425.16 億元、404.93 億元、361.32億元。

　　與存貨增長(zhǎng)背道而馳的是存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)，2020年6月末較2019年末，營(yíng)收TOP50房企均出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，營(yíng)收TOP50房企的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.12，較2019年末存貨周轉(zhuǎn)率平均下降了0.18。存貨上升而周轉(zhuǎn)率下降，說(shuō)明存貨的增長(zhǎng)除了土地儲(chǔ)備和可售面積增長(zhǎng)，一定程度上也是銷售變緩的體現(xiàn)。

　　房企在拿地投資方面加大力度，但也應(yīng)秉承著量入為出的投資策略，若去化速度變慢，資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率也會(huì)相應(yīng)變慢，公司的正常經(jīng)營(yíng)可能將遭遇重大考驗(yàn)。在此情況下，企業(yè)庫(kù)存結(jié)構(gòu)的不平衡問(wèn)題尤為突出，去庫(kù)存也將是2021年房企的重要任務(wù)。