二、依法確定宅基地申請條件，規(guī)范履行審批手續(xù)

　?。ㄋ模┟鞔_宅基地用地相關(guān)標準。村民一戶只能擁有一處宅基地。每戶宅基地用地標準，人多地少的地區(qū)最高不得超過167平方米，其他地區(qū)最高不得超過200平方米，具體標準由各相關(guān)區(qū)根據(jù)本區(qū)實際情況確定。村民應(yīng)嚴格按照批準面積和建房標準建設(shè)住宅，禁止未批先建和超面積、超高度建房。對按照統(tǒng)一規(guī)劃批準易地建設(shè)住宅或集中居住的，應(yīng)嚴格按照“建新拆舊”的要求，依據(jù)相關(guān)規(guī)定退出原有宅基地。

　　（五）明確宅基地申請資格和條件。宅基地申請主體應(yīng)當是具有本集體經(jīng)濟組織成員資格或符合有關(guān)政策規(guī)定的村民。符合下列情形之一且未將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的，可申請宅基地：一是本戶內(nèi)有兩個（含）以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女達到法定結(jié)婚年齡、無房分居且現(xiàn)有宅基地按照所在區(qū)規(guī)定用地標準無法分戶擴建的；二是因地質(zhì)災(zāi)害搬遷、新村建設(shè)等按照統(tǒng)一規(guī)劃批準使用宅基地的；三是經(jīng)村委會同意，確因交通不便、飲水困難等原因申請村內(nèi)易地搬遷的；四是國家工程等公益性建設(shè)占用原宅基地未進行住房安置的；五是其他符合法律法規(guī)規(guī)定的情形。

　?。┮婪ㄒ?guī)范履行宅基地審批手續(xù)。村民申請宅基地應(yīng)向村委會提出書面申請，經(jīng)村民會議或村民會議授權(quán)的村民代表會議審議且公示無異議后，報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要嚴格依據(jù)村莊規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定，到場審查合格后進行審批。經(jīng)依法批準的宅基地，村委會應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府下達宅基地批復(fù)后，要及時組織有關(guān)人員到實地釘樁放線。

　　三、嚴格履行宅基地建房審批手續(xù)，加強建設(shè)管理

　　（七）加強建房設(shè)計管控。依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋（以下簡稱村民建房，包括住房和附屬用房）的，要嚴格依據(jù)村莊規(guī)劃對房屋間距、層數(shù)和高度，基底面積和高度等規(guī)范的標準執(zhí)行；村莊規(guī)劃尚未編制完成或雖已編制完成但對上述相關(guān)標準未作出規(guī)范的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照實際情況報區(qū)政府審批后確定。村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過75%，房屋檐口高度（以房屋基底上平面起計算）原則上不得超過7.2米。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階均應(yīng)控制在自家宅基地范圍內(nèi)。要加強村民建房風貌管控，村莊內(nèi)建筑風貌應(yīng)相互協(xié)調(diào)，鼓勵引導(dǎo)村民選用有關(guān)部門無償提供的通用標準圖集進行建設(shè)，也可委托設(shè)計單位、施工單位、國家注冊專業(yè)人員進行設(shè)計。

　　（八）嚴格履行建房審批手續(xù)。村民建房應(yīng)當征詢相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人意見，并攜帶選定的通用標準圖集中相應(yīng)戶型圖或滿足基本質(zhì)量標準且具有基本結(jié)構(gòu)設(shè)計的施工圖，向村委會提出書面申請，經(jīng)村委會審議且公示無異議后（四鄰意見不一致的由村委會形成是否同意其建房的決議），報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要嚴格依據(jù)村莊規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定進行審批，出具建房批復(fù)。

　?。ň牛┣袑嵓訌娛┕す芾砗头?wù)。村民建房要嚴格按照建房批復(fù)進行，可自行施工，也可選擇施工單位、國家注冊專業(yè)人員及其組織的施工隊伍或者經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門培訓(xùn)合格的建筑工匠承接施工并簽訂施工協(xié)議。施工過程中，要遵守國家和本市建筑安全、消防安全、環(huán)境保護、抗震設(shè)防和綠色發(fā)展等有關(guān)要求，便于消防取水和消防車輛通行，形成施工記錄。村民對建設(shè)房屋的質(zhì)量安全負總責，承擔建設(shè)主體責任；村民房屋的設(shè)計、施工、材料供應(yīng)單位或個人分別承擔相應(yīng)的建設(shè)工程質(zhì)量和安全責任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會要加強施工全過程監(jiān)管和服務(wù)，督促落實抗震設(shè)防和綠色發(fā)展等措施。

　　（十）依法加強建房后續(xù)管理。房屋建成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要組織相關(guān)人員到現(xiàn)場對房屋位置、面積、層數(shù)、高度以及抗震設(shè)防和綠色發(fā)展措施落實情況等進行驗收。公安機關(guān)應(yīng)按照《北京市門樓牌管理辦法》（市政府令第254號）規(guī)定，根據(jù)建房批復(fù)等受理編制門牌，并為不動產(chǎn)登記部門出具《北京市門樓牌編號證明信》。經(jīng)合法審批建設(shè)且符合建設(shè)要求的村民住宅，可依據(jù)本市有關(guān)規(guī)定申請辦理確權(quán)登記手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對管理過程中形成的文書、照片、影音等資料應(yīng)及時歸檔，實行“一戶一檔”管理并建立臺賬。

　　四、穩(wěn)慎處理歷史問題，積極探索有償退出和轉(zhuǎn)讓機制

　　（十一）穩(wěn)慎處理因歷史原因超標準占用宅基地等問題。對于1982年以前劃定的或因轉(zhuǎn)讓及房屋繼承、贈與等原因形成的超出現(xiàn)行規(guī)定面積標準占用的宅基地，超占面積達到現(xiàn)行規(guī)定標準且戶內(nèi)具備分戶條件的，允許其家庭內(nèi)部分戶后優(yōu)先使用，但應(yīng)嚴格履行宅基地審批手續(xù)；超占面積未達到現(xiàn)行規(guī)定標準或戶內(nèi)不具備分戶條件的，仍由其繼續(xù)使用，并按照村莊規(guī)劃或待轉(zhuǎn)讓及房屋繼承、贈與時逐步調(diào)整。對于村民非法占用農(nóng)用地建房等歷史遺留問題，要依法逐步進行整治。

　?。ㄊ┓e極探索建立有償退出和轉(zhuǎn)讓機制。各相關(guān)區(qū)可多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵進城落戶及因繼承、贈與或購買房屋形成“一戶多宅”的村民，自愿有償退出閑置宅基地，具體房屋補償標準由本集體經(jīng)濟組織成員民主決策確定。鼓勵和引導(dǎo)村民在征得村集體經(jīng)濟組織同意的前提下，向本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合宅基地申請條件的村民轉(zhuǎn)讓宅基地，各區(qū)要探索通過制定示范合同等方式，規(guī)范引導(dǎo)轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓合同生效后應(yīng)及時辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和宅基地上房屋。嚴格執(zhí)行國家和本市戶籍政策，除法律法規(guī)規(guī)定情形外，嚴禁城鎮(zhèn)居民戶籍向農(nóng)村遷移，嚴格管理農(nóng)村間的戶籍異地遷移。

　　五、切實加強閑置宅基地和閑置住宅盤活利用管理

　?。ㄊ┮婪ㄒ?guī)范閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。在落實戶有所居、保障本村村民居住需求的前提下，村集體經(jīng)濟組織及其成員可依法通過盤活利用閑置宅基地和閑置住宅發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿和文化體驗等產(chǎn)業(yè)。盤活利用的閑置住宅應(yīng)當是在合法宅基地上已經(jīng)閑置且預(yù)期繼續(xù)閑置2年以上的住宅，原則上應(yīng)以現(xiàn)有集體建設(shè)用地（宅基地）使用權(quán)證及規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府核發(fā)的住宅建設(shè)手續(xù)作為權(quán)利證明依據(jù)，沒有依據(jù)的可由村委會出具證明。在確保村民合法權(quán)益的前提下，要兼顧集體與個人利益，規(guī)范引導(dǎo)村集體經(jīng)濟組織及其成員通過自營、合作、出租等方式盤活利用。出租用于居住或經(jīng)營的，要嚴格遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定，履行出租登記手續(xù)，租賃合同期限不得超過20年，嚴禁出租不符合條件的房屋，嚴禁違法群租。

　?。ㄊ模┏浞职l(fā)揮村集體的組織引導(dǎo)作用。鼓勵和支持村集體通過自營、合作或統(tǒng)一組織對外出租等方式開展經(jīng)營；對成員經(jīng)村集體同意后開展經(jīng)營的，村集體要切實加強管理。村集體可通過統(tǒng)一組織、提供公共設(shè)施和服務(wù)等方式，獲取合理的經(jīng)營收益和管理費用，并嚴格納入集體資產(chǎn)進行管理、分配和使用。在尊重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體積極穩(wěn)妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤活利用產(chǎn)生的土地增值收益應(yīng)惠及集體經(jīng)濟組織全體成員，村民易地搬遷節(jié)省出的宅基地指標應(yīng)優(yōu)先用于村集體發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

　?。ㄊ澹﹪栏穹乐垢黝愡`法建設(shè)。盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，要嚴格按照村莊規(guī)劃和村莊建筑風貌管控要求進行。地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)等存在安全隱患的村莊以及已列入搬遷計劃、擬拆遷騰退和已納入城市開發(fā)邊界內(nèi)的村莊不得開展盤活利用工作。享受過政策性搬遷的舊村址，要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的規(guī)劃，已經(jīng)調(diào)整為非集體建設(shè)用地的，必須復(fù)墾復(fù)綠；仍規(guī)劃為集體建設(shè)用地的，在消除安全隱患前不得開展盤活利用工作。嚴禁社會資本利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地。

　?。ㄊ┣袑嵓訌姲踩O(jiān)管。盤活利用的閑置住宅應(yīng)當符合本市抗震設(shè)防和綠色發(fā)展要求。開展經(jīng)營活動過程中要嚴防火災(zāi)，存在消防安全隱患的，必須依據(jù)相關(guān)標準進行整改。村委會和村集體經(jīng)濟組織要加強安全監(jiān)管，杜絕治安、消防、衛(wèi)生等安全隱患。

　　六、加強組織保障

　?。ㄊ撸┤婕訌婞h建引領(lǐng)。各級黨組織要加強對黨 員、公職人員、村干部的監(jiān)督管理，帶動廣大群眾嚴格遵守國家和本市宅基地及房屋建設(shè)管理相關(guān)規(guī)定。嚴禁黨 員、公職人員、村干部違法違規(guī)占用土地或超占、多占宅基地建房。對違法違規(guī)建房的當事人以及相關(guān)責任人，堅決依法依規(guī)依紀嚴肅查處；對觸犯刑法、構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責任。

　　（十八）建立健全管理機制。加快建立市級指導(dǎo)、區(qū)級主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體的宅基地及房屋建設(shè)管理體制機制，各級各部門要依法履行職責，加強監(jiān)督管理。加快建立宅基地統(tǒng)計調(diào)查制度，組織開展宅基地和農(nóng)房利用現(xiàn)狀調(diào)查，全面摸清宅基地規(guī)模、布局和利用情況。逐步建立宅基地及房屋建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和管理信息系統(tǒng)，推進宅基地及房屋建設(shè)規(guī)范化、信息化管理。

　?。ㄊ牛┟鞔_市級部門職責。市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責宅基地改革和管理工作，指導(dǎo)宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、閑置宅基地和閑置住宅盤活利用以及責令退還村民建住宅非法占用的土地等。市規(guī)劃自然資源委負責指導(dǎo)村莊規(guī)劃編制及宅基地合理布局、宅基地建房審核報批、房地一體確權(quán)登記頒證、標準建筑圖集編制發(fā)放以及違法建設(shè)認定等。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負責宅基地上房屋建設(shè)的指導(dǎo)和技術(shù)服務(wù)等。其他相關(guān)單位按照各自職責，共同做好宅基地及房屋建設(shè)管理相關(guān)工作。

　?。ǘ娀瘏^(qū)級主導(dǎo)職責。各相關(guān)區(qū)政府對本區(qū)內(nèi)宅基地及房屋建設(shè)管理工作負總責，履行統(tǒng)一監(jiān)督管理職責，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)編制村莊規(guī)劃，負責村莊規(guī)劃審批、宅基地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的申報、閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的組織統(tǒng)籌以及村民建房的指導(dǎo)和技術(shù)服務(wù)等；要強化組織領(lǐng)導(dǎo)，切實加強宅基地及房屋建設(shè)管理體系建設(shè)，加大支持力度，充實力量，落實經(jīng)費，改善條件，確保工作有人干、責任有人負。

　　（二十一）壓實鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬地責任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對本轄區(qū)內(nèi)宅基地及房屋建設(shè)管理工作負主責，負責組織村莊規(guī)劃編制，合理安排宅基地用地，閑置宅基地和閑置住宅盤活利用管理，宅基地及建房審批，建房施工監(jiān)管、指導(dǎo)和服務(wù)，違法違規(guī)建房的制止和查處等。探索建立宅基地及建房統(tǒng)一管理機制，建立聯(lián)審聯(lián)辦制度。開展宅基地及建房動態(tài)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處置各類違法違規(guī)行為。對于未經(jīng)批準使用宅基地進行村民住宅建設(shè)的，符合村莊規(guī)劃的，責令其補辦審批手續(xù)；不符合村莊規(guī)劃的，責令限期拆除；有租金收入的，沒收租金收入，并處租金收入一倍的罰款。

　?。ǘ┌l(fā)揮村級主體作用。村委會要依法完善宅基地村民自治管理程序，強化村規(guī)民約的監(jiān)督約束作用，具體負責本村宅基地及建房的申請核實、施工管理、宅基地用地調(diào)整、超占面積處置、退出處置、糾紛調(diào)解以及宅基地違法用地的勸阻和報告等；配合村集體經(jīng)濟組織開展閑置宅基地和閑置住宅盤活利用等工作。村集體經(jīng)濟組織負責配合村委會做好集體經(jīng)濟組織成員資格認定等工作，對本村以外的個人或單位使用本集體宅基地的，由村集體經(jīng)濟組織收取相關(guān)費用。

　　各相關(guān)區(qū)政府要根據(jù)本指導(dǎo)意見制定管理辦法或?qū)嵤┘殑t。

　　北京市人民政府

　　2020年7月31日