3月市場銷售熱度維持高位

　　2021年3月，30城新房銷面積同比增速為89.89%，環(huán)比增速為88.55%。由于去年一季度疫情對樓市成交產(chǎn)生沖擊，3月市場成交量同比增速繼續(xù)處于高位，同比19年3月增長18.18%，3月銷售熱度處于高位，成交絕對值超1月。目前各地嚴(yán)查資金流入樓市，疊加部分熱點(diǎn)城市政策調(diào)控，未來銷售或受到壓力，但考慮到去年一季度基數(shù)較低，21年銷售增速大概率前高后低。分一二三線城市來看，同比方面，3月單月一、二、三線成交面積增量分別為119.38%/117.23%/34.06%，環(huán)比增速分別為77.74%/96.64%/76.32%，各線城市成交面積均實(shí)現(xiàn)高增長，同比增長主要由于去年同期的低基數(shù)，環(huán)比增長主要由于市場供需旺盛及2月自然日天數(shù)較短。在因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控下，未來一、二線房地產(chǎn)市場大概率平穩(wěn)發(fā)展。

　　頭部住宅開發(fā)企業(yè)業(yè)績穩(wěn)健，物管公司普遍實(shí)現(xiàn)高增長

　　截至3月31日，已發(fā)布年報的A股住宅開發(fā)企業(yè)中近半數(shù)營業(yè)收入同比下降，平均降幅達(dá)23%，歸母凈利潤增速普遍低于營收增速，限價及高地價項目進(jìn)入結(jié)算周期對地產(chǎn)公司的盈利沖擊較大。在行業(yè)由金融紅利時代邁入管理紅利時代的背景下，企業(yè)的經(jīng)營管理能力的重要性愈發(fā)突顯，行業(yè)集中度提升的邏輯再度加強(qiáng)，像萬科、新城控股(行情601155,診股)等頭部企業(yè)的業(yè)績穩(wěn)健，確定性較強(qiáng)。A+H股物業(yè)公司營收及歸母凈利潤均表現(xiàn)出較高增長，營收增速均值為42.56%，歸母凈利潤增速為69.31%，其中營收在50億以上的物管公司營收增速均值為48.03%，歸母凈利潤增速為72.54%。物業(yè)管理行業(yè)處在發(fā)展的快車道，廣闊市場空間下大有可為。

　　LPR連續(xù)11期持平，估值處于歷史低位，在修復(fù)途中

　　3月22日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)11期持平。2月我國首套房貸利率為5.28%，較上月上漲2BP。截至2021年3月31日，房地產(chǎn)行業(yè)PE（TTM）為7.9X，低于1年移動均值8.5X，低于3年移動均值9.4X，房地產(chǎn)行業(yè)PB（整體法）為1.1X，板塊估值仍處于10以來的底部區(qū)域，未來修復(fù)空間較大。

　　投資建議

　　我們看好行業(yè)當(dāng)前的配置價值。政策方面已形成完整閉環(huán)，從土地端、房企以及銀行三個維度對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定進(jìn)行監(jiān)測和調(diào)控，有利于板塊估值修復(fù)。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)估值處于近10年低位，龍頭房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地產(chǎn)公司分紅率均值31%，投資性價比凸顯。2020年全年行業(yè)表現(xiàn)略超預(yù)期，2021年1-3月房企總體銷售情況繼續(xù)取得亮眼成績，基本面穩(wěn)健。長效機(jī)制的不斷完善推進(jìn)有利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展大環(huán)境的形成，行業(yè)集中度提升邏輯不斷得到強(qiáng)化，在行業(yè)邁入管理紅利時代的背景下，企業(yè)的經(jīng)營管理能力閑的愈發(fā)重要，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A(行情000002,診股)、保利地產(chǎn)(行情600048,診股)、中南建設(shè)(行情000961,診股)；物業(yè)龍頭招商積余(行情001914,診股)；經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)標(biāo)的我愛我家(行情000560,診股)。

　　風(fēng)險提示

　　行業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)及行業(yè)下行壓力的風(fēng)險，銷售超預(yù)期下行的風(fēng)險，政策調(diào)控不確定性的風(fēng)險。

　　來源：中國銀河(行情601881,診股)證券